Ley
29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos
Preámbulo:
Regulación de los arrendamientos
Distinción entre vivienda y
locales de negocio
La fianza
Celebrados al amparo del Real
Decreto-ley 2/1985
Ámbito de la ley
De los arrendamientos de vivienda
Duración del contrato
Del pago de la renta
Derechos y obligaciones de las partes
Suspensión, resolución y extinción del contrato
Arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Disposiciones comunes
Procesos arrendaticios
PREÁMBULO Subir
(BOE núm. 282, de 25-11-1994).
EXPOSICIÓN
DE MOTIVOS
El régimen jurídico de los arrendamientos urbanos
se encuentra en la actualidad regulado por el texto refundido de
Los principios que inspiraron la reforma de la
legislación arrendaticia llevada a cabo en 1964, según reza
Ambas circunstancias determinaron un marco
normativo que la práctica ha puesto de manifiesto que fomentaba escasamente la
utilización del instituto arrendaticio.
Ante estas circunstancias, el Real Decreto-ley
2/1985, de 30 de abril, sobre Medidas de Política Económica, introdujo dos
modificaciones en la regulación del régimen de los arrendamientos urbanos que
han tenido un enorme impacto en el desarrollo posterior de este sector. Estas
modificaciones fueron la libertad para la transformación de viviendas en
locales de negocio y la libertad para pactar la duración del contrato, suprimiendo
el carácter obligatorio de la prórroga forzosa en los contratos de
arrendamientos urbanos.
El Real Decreto-ley 2/1985 ha tenido resultados
mixtos. Por un lado, ha permitido que la tendencia a la disminución en el
porcentaje de viviendas alquiladas que se estaba produciendo a principios de la
década de los ochenta se detuviera, aunque no ha podido revertir
substancialmente el signo de la tendencia. Por otro lado, sin embargo, ha
generado una enorme inestabilidad en el mercado de viviendas en alquiler al dar
lugar a un fenómeno de contratos de corta duración. Esto a su vez ha producido
un movimiento de incremento de las rentas muy significativo, que se ha visto
agravado por su simultaneidad en el tiempo con un período de elevación de los
precios en el mercado inmobiliario.
En la actualidad, el mercado de los arrendamientos
urbanos en vivienda se caracteriza por la coexistencia de dos situaciones
claramente diferenciadas. Por un lado, los contratos celebrados al amparo del
Real Decreto-ley 2/1985, que representan aproximadamente el 20 por 100 del
total y se caracterizan por tener rentas elevadas y un importante grado de
rotación ocupacional por consecuencia de su generalizada duración anual. Por el
otro, los contratos celebrados con anterioridad a la fecha de entrada en vigor
del Real Decreto-ley 2/1985. En general, se trata de contratos con rentas no
elevadas y, en el caso de los contratos celebrados con anterioridad a
Las disfunciones que esta situación genera en el
mercado son tales que han convertido al arrendamiento en una alternativa poco
atractiva frente a la de la adquisición en propiedad en relación con la
solución al problema de la vivienda. En este sentido, sólo un 18 por 100
aproximadamente del parque total de viviendas se encuentra en régimen de
alquiler.
Por ello, la finalidad última que persigue la
reforma es la de coadyuvar a potenciar el mercado de los arrendamientos urbanos
como pieza básica de una política de vivienda orientada por el mandato
constitucional consagrado en el artículo 47, de reconocimiento del derecho de
todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
La consecución de este objetivo exige una modificación
normativa que permita establecer un equilibrio adecuado en las prestaciones de
las partes, y aunque es evidente que el cambio normativo por sí mismo no
constituye una condición suficiente para potenciar la oferta en este sector, sí
es una condición necesaria para que ello se produzca.
La regulación sustantiva del contrato de
arrendamiento debe partir de una clara diferenciación de trato entre los
arrendamientos de vivienda y los destinados a cualquier otro uso distinto del
de vivienda, por entender que las realidades económicas subyacentes son
substancialmente distintas y merecedoras, por tanto, de sistemas normativos
disímiles que se hagan eco de esa diferencia.
En este sentido, al mismo tiempo que se mantiene el
carácter tuitivo de la regulación de los arrendamientos de vivienda, se opta en
relación con los destinados a otros usos por una regulación basada de forma
absoluta en el libre acuerdo de las partes.
Además, la ley contiene una reforma parcial de la
regulación de los procesos arrendaticios y la modificación del régimen de los contratos
actualmente en vigor.
La regulación de los arrendamientos de vivienda
presenta novedades significativas, fundamentalmente en relación con su
duración. En este sentido, se ha optado por establecer un plazo mínimo de
duración del contrato de cinco años, por entender que un plazo de estas
características permite una cierta estabilidad para las unidades familiares que
les posibilita contemplar al arrendamiento como alternativa válida a la
propiedad. Al mismo tiempo, no es un plazo excesivo que pudiera constituir un
freno para que tanto los propietarios privados como los promotores
empresariales sitúen viviendas en este mercado.
Este plazo mínimo de duración se articula a partir
del libre pacto entre las partes sobre la duración inicial del contrato más un
sistema de prórrogas anuales obligatorias hasta alcanzar el mínimo de cinco
años de duración, si el pacto inicial hubiera sido por un plazo inferior.
Se introduce también en la ley un mecanismo de
prórroga tácita, transcurrido como mínimo el plazo de garantía de cinco años,
que da lugar a un nuevo plazo articulado, asimismo, sobre períodos anuales, de
tres años.
El reconocimiento de la existencia de situaciones
que exigen plazos inferiores de duración ha hecho que la ley prevea esta
posibilidad, aunque vinculada en exclusiva a la necesidad, conocida al tiempo
de la celebración del contrato, de recuperar el uso de la vivienda arrendada
para domicilio del propio arrendador.
El establecimiento de un plazo de duración limitado
permite mitigar el impacto que el instituto de las subrogaciones pudiera tener
sobre el equilibrio de las prestaciones. En la medida en que el derecho de las
personas subrogadas a continuar en el uso de la vivienda arrendada sólo se
mantiene hasta la terminación del plazo contractual, no existe inconveniente en
mantener dicho derecho en el ámbito "mortis
causa" a favor de aquellas personas con vinculación directa con el
arrendatario. Destaca como novedad el reconocimiento de este derecho al
conviviente "more uxorio".
En relación con las subrogaciones ínter vivos, sólo
se reconoce su existencia previo consentimiento escrito del arrendador. Al
mismo tiempo, se introduce una novedad en casos de resoluciones judiciales que,
en procesos de nulidad, separación o divorcio, asignen la vivienda al cónyuge
no titular. En estos casos, se reconoce "ex lege"
a dicho cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada por
el tiempo que reste del contrato.
El régimen de rentas se construye en torno al
principio de la libertad de pactos entre las partes para la determinación de la
renta inicial tanto para los contratos nuevos como para aquellos que se
mantengan con arrendatarios ya establecidos. Esto asegurará, cuando ello sea
preciso, que las rentas de los contratos permitan reflejar la realidad del
mercado, si esta realidad no hubiera podido trasladarse a la renta por la vía
de las actualizaciones previstas. Ello puede ser así, dado que la norma
establece un mecanismo de actualización de rentas vinculado a las variaciones
porcentuales que pueda experimentar en un período anual el Índice de Precios al
Consumo.
Por lo que se refiere a los derechos y obligaciones
de las partes, la ley mantiene en líneas generales la regulación actual, sin
introducir grandes novedades. Se exceptúa el establecimiento de una previsión
especial para arrendatarios afectados de minusvalías o con personas
minusválidas a su cargo, que pretendan efectuar modificaciones en la finca
arrendada que les permitan mejorar la utilización de la misma.
También se mantiene el derecho de adquisición
preferente en favor del arrendatario para el supuesto de enajenación de la
vivienda arrendada durante la vigencia del arrendamiento aunque referido a
condiciones de mercado, por entenderse que constituye un instrumento que sin
suponer una grave onerosidad para el arrendador
incrementa las posibilidades de permanencia del arrendatario en la vivienda.
Por último, por lo que se refiere a la
formalización de los contratos, la ley mantiene la libertad de las partes de
optar por la forma oral o escrita. Al mismo tiempo, se consagra expresamente la
posibilidad de todos los contratos de arrendamiento, cualquiera que sea su
duración, de acceder al Registro de
La ley abandona la distinción tradicional entre
arrendamientos de vivienda y arrendamientos de locales de negocio y asimilados
para diferenciar entre arrendamientos de vivienda, que son aquellos dedicados a
satisfacer la necesidad de vivienda permanente del arrendatario, su cónyuge o
sus hijos dependientes, y arrendamientos para usos distintos al de vivienda,
categoría ésta que engloba los arrendamientos de segunda residencia, los de
temporada, los tradicionales de local de negocio y los asimilados a éstos.
Este nuevo categorismo se asienta en la idea de
conceder medidas de protección al arrendatario sólo allí donde la finalidad del
arrendamiento sea la satisfacción de la necesidad de vivienda del individuo y
de su familia, pero no en otros supuestos en los que se satisfagan necesidades
económicas, recreativas o administrativas.
Para ello, en la regulación de los arrendamientos
para uso distinto al de vivienda, la ley opta por dejar al libre pacto de las
partes todos los elementos del contrato, configurándose una regulación
supletoria del libre pacto que también permite un amplio recurso al régimen del
Código Civil.
Se regulan así, con carácter supletorio de la
voluntad expresa de arrendador y arrendatario, el régimen de obligaciones de
conservación y obras, el derecho de adquisición preferente, el de traspaso y
las subrogaciones "mortis causa", aunque
limitadas al cónyuge e hijos del arrendatario que continúen la actividad.
Se introduce en esta regulación una novedad
consistente en el derecho del arrendatario a será indemnizado cuando, queriendo
continuar con el arrendamiento, deba abandonar el local por el transcurso del
plazo previsto, siempre que de alguna forma el arrendador o un nuevo arrendatario
se pudiesen beneficiar de la clientela obtenida por el antiguo arrendatario, o
alternativamente, de los gastos de traslado y de los perjuicios derivados del
mismo, cuando el arrendatario se vea obligado a trasladar su actividad.
La fianza arrendaticia mantiene su carácter
obligatorio, tanto en vivienda como en uso distinto, fijándose su cuantía en
una o dos mensualidades de renta, según sea arrendamiento de vivienda o de uso
distinto. Al mismo tiempo se permite a las Comunidades Autónomas con
competencias en materia de vivienda que regulen su depósito obligatorio en
favor de la propia Comunidad, ya que los rendimientos generados por estos
fondos se han revelado como una importante fuente de financiación de las
políticas autonómicas de vivienda, que se considera debe de mantenerse.
En la regulación de los procesos arrendaticios se
establece que la competencia para conocer de las controversias corresponderá,
en todo caso, al Juez de Primera Instancia del lugar donde esté sita la finca
urbana, excluyendo la posibilidad de modificar la competencia funcional por vía
de sumisión expresa o tácita a Juez distinto.
Esto no obsta para recordar la posibilidad de que
las partes en la relación jurídica puedan pactar para la solución de sus
conflictos, la utilización del procedimiento arbitral.
La tramitación de los procesos arrendaticios se
defiere al juicio de cognición, haciendo salvedad expresa de los supuestos de
aplicación del juicio de desahucio y del juicio verbal cuando se ejecuten, en
este último caso, acciones para determinar rentas o importes que corresponderá
abonar al arrendatario.
Se regulan, asimismo, las condiciones en las que el
arrendatario podrá enervar la acción en los desahucios promovidos por la falta
de pago de cantidades debidas por virtud de la relación arrendaticia. Esta
regulación matiza de forma significativa las posibilidades de enervación y
rehabilitación contenidas en el texto refundido de 1964.
En los supuestos de acumulación de acciones se ha
establecido, junto a la regulación tradicional, la posibilidad de acumulación
que asiste a los arrendatarios cuando las acciones ejercitadas se funden en
hechos comunes y se dirijan contra el mismo arrendador. También se permite a
éste en los supuestos de resolución del contrato por falta de pago, el
ejercicio acumulado y simultáneo de la acción de resolución del contrato y la
reclamación de las cantidades adeudadas.
Por último, y como novedad más significativa de la
ley en materia procesal, se establece la regulación del recurso de casación en
materia arrendaticia por entender que la materia, dada su importancia y la
trascendencia de los cambios normativos que esta norma introduce, debe poder
ser objeto de una doctrina jurisprudencial elaborada en sede del Tribunal
Supremo. Como notas más características del recurso de casación pueden
señalarse las siguientes: sólo serán susceptibles de dicho recurso las
sentencias dictadas en los procesos seguidos por los trámites del juicio de
cognición, siempre que las sentencias de primera y segunda instancia no sean
conformes, y la renta de los contratos se encuentre por debajo de los límites
que por ley se consagran.
Por lo que se refiere a los contratos existentes a
la entrada en vigor de esta ley, los celebrados al amparo del Real Decreto-ley
2/1985 no presentan una especial problemática puesto que ha sido la libre
voluntad de las partes la que ha determinado el régimen de la relación en lo
que a duración y renta se refiere. Por ello, estos contratos continuarán hasta
su extinción sometidos al mismo régimen al que hasta ahora lo venían estando.
En ese momento, la nueva relación arrendaticia que
se pueda constituir sobre la finca quedará sujeta a la nueva normativa. De esta
regulación no quedan exceptuados los contratos que, aunque en fecha posterior
al 9 de mayo de 1985, se hayan celebrado con sujeción al régimen de prórroga
forzosa, al derivar éste del libre pacto entre las partes.
Por lo que se refiere a los contratos celebrados
con anterioridad, la ley opta por una solución que intenta conjugar el máximo
de sencillez posible con un trato equilibrado de las distintas situaciones en
que las partes en conflicto se encuentran. Por ello, se introduce un
planteamiento que mantiene el criterio de trato diferenciado entre los
contratos de arrendamiento de vivienda y los de local de negocio otorgando
condiciones más suaves de modificación del arrendatario de vivienda que al de
local de negocio.
Teniendo en cuenta los perjudiciales efectos que ha
tenido la prolongada vigencia de la prórroga obligatoria impuesta por
En este sentido, en el arrendamiento de viviendas
se opta por la supresión total de la subrogación "ínter vivos",
excepción hecha de la derivada de resolución judicial en procesos
matrimoniales, y por la supresión gradual de los derechos de subrogación "mortis causa" que el texto refundido de 1964 reconocía.
Como esta medida afecta a situaciones cuyos
contenidos potenciales de derechos son diferentes, arrendatarios titulares
iniciales del contrato, arrendatarios en primera subrogación y arrendatarios en
segunda subrogación, la norma debe ofrecer respuestas adecuadas para cada una
de ellas. De ahí que la supresión de las subrogaciones sea tanto más gradual
cuanto mayor sea el contenido potencial de derechos que la ley contempla para
cada supuesto, a partir del principio general de conservar al arrendatario
actual y a su cónyuge el derecho a continuar en el uso de la vivienda arrendada
hasta su fallecimiento, allí donde este derecho les estuviera reconocido por la
legislación de 1964.
En cuanto al régimen de rentas, la ley opta por
intentar desbloquear la situación de las rentas congeladas. Para ello, se
establece un sistema de revisión aplicable a todos los contratos anteriores al
9 de mayo de 1985, que pretende recuperar las variaciones no repercutidas de la
inflación desde la fecha de celebración del contrato o desde la última revisión
legal, según proceda. Esta revisión no se produce de manera inmediata sino
gradual, incrementándose el número de años en que se produce la revisión total
en función inversa de la renta del arrendatario, posibilitando a los
arrendatarios de menor nivel económico a que adapten sus economías a la nueva
realidad.
En el caso de arrendatarios de bajo nivel de renta,
por debajo de dos veces y media, tres o tres veces y media el salario mínimo
interprofesional en función del número de personas que habiten en la vivienda
arrendada, se excluye la revisión de las rentas mandándose al Gobierno para que
en el plazo de un año a partir de la entrada en vigor de la ley configure un
mecanismo de compensación de naturaleza fiscal para aquellos arrendadores que
no hayan podido, por las circunstancias antes señaladas proceder a la
actualización de las rentas.
Asimismo, se concede a los arrendadores el derecho
a disfrutar de beneficios en el Impuesto sobre el Patrimonio, en el Impuesto
sobre Bienes Inmuebles, en los gastos de conservación de la finca arrendada y
el coste de los servicios y suministros de que disfrute la vivienda arrendada,
en estos tres últimos casos mediante la imputación de sus importes a los
arrendatarios. En el caso de los arrendamientos de locales de negocio, se ha
optado por articular un calendario de resolución temporal de estos contratos,
aunque distinguiendo entre los arrendamientos en los que el arrendatario sea
una persona física de aquéllos en los que sea una persona jurídica, presumiendo
mayor solvencia económica allí donde el entramado organizativo sea más
complejo.
Por ello, se mantienen, aunque de forma limitada,
derechos de subrogación mortis causa en el primer
supuesto, garantizándose al grupo familiar vinculado al desarrollo de la
actividad, un plazo mínimo de veinte años, que podrá superarse mientras el
arrendatario y su cónyuge vivan y continúen el ejercicio de la actividad que se
venga desarrollando en el local.
Para los arrendamientos de personas jurídicas se
configuran plazos de resolución tasados, entre cinco y veinte años, en función
de la naturaleza y del volumen de la actividad desarrollada en el local
arrendado, configurándose un plazo de duración breve para aquellos
arrendamientos en los que se desarrollan actividades con un potencial económico
tal que coloquen a los titulares de estos contratos en posiciones de equilibrio
respecto de los arrendadores a la hora de negociar nuevas condiciones
arrendaticias.
En cuanto a la renta pagada en estos contratos, se
reproduce el esquema de revisión establecido para los arrendamientos de
viviendas, graduando temporalmente el ritmo de la revisión en función de las
categorías antes expuestas.
Para favorecer la continuidad de los arrendatarios,
la ley regula una figura de nueva creación que es el derecho de arrendamiento
preferente, que concede al arrendatario un derecho preferente a continuar en el
uso del local arrendado al tiempo de la extinción del contrato, frente a
cualquier tercero en condiciones de mercado.
Asimismo, se estipula un derecho indemnizatorio en
caso de no continuar en el uso del local arrendado cuando otra persona, sea el
propietario o sea un nuevo arrendatario, pueda beneficiarse de la clientela
generada por la actividad del antiguo arrendatario.
En
cuanto a los arrendamientos asimilados, tanto al inquilinato como al local de
negocio, se les da un tratamiento similar al de los arrendamientos de local de
negocio, en materia de duración y de régimen de renta.
Artículo 1. Ámbito de
aplicación
La presente ley establece el régimen jurídico
aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a
usos distintos del de vivienda.
Artículo
2. Arrendamiento de vivienda
1. Se considera arrendamiento de vivienda aquel
arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial
sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario.
2. Las normas reguladoras del arrendamiento de
vivienda se aplicarán también al mobiliario, los trasteros, las plazas de
garaje y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios
cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador.
Artículo
3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda
1. Se considera arrendamiento para uso distinto del
de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga
como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior.
2. En especial tendrán esta consideración los
arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporada, sea ésta de verano o
cualquier otra, y los celebrados para ejercerse en la finca una actividad
industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial,
cultural o docente, cualquiera que sean las personas que los celebren.
Artículo 4. Régimen aplicable
1. Los arrendamientos regulados en la presente ley
se someterán de forma imperativa a lo dispuesto en los Títulos I,
IV
y V de
la misma y a lo dispuesto en los apartados siguientes de este artículo.
2. Respetando lo establecido en el apartado
anterior, los arrendamientos de vivienda se rigen por lo dispuesto en el Título II
de la presente ley, en su defecto, por la voluntad de las partes y,
supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Se exceptúan de lo así dispuesto los arrendamientos
de viviendas cuya superficie sea superior a
3. Sin perjuicio de lo dispuesto en el apartado 1,
los arrendamientos para uso distinto del de vivienda se rigen por la voluntad
de las partes, en su defecto, por lo dispuesto en el Título III
de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
4. La exclusión de la aplicación de los preceptos
de esta ley, cuando ello sea posible, deberá hacerse de forma expresa respecto
de cada uno de ellos.
Artículo 5. Arrendamientos
excluidos
Quedan excluidos del ámbito de aplicación de esta
ley:
a) El uso de las viviendas que los porteros,
guardas, asalariados, empleados y funcionarios, tengan asignadas por razón del
cargo que desempeñen o del servicio que presten.
b) El uso de las viviendas militares, cualquiera
que fuese su calificación y régimen, que se regirán por lo dispuesto en su
legislación específica.
c) Los contratos en que, arrendándose una finca con
casa-habitación, sea el aprovechamiento agrícola, pecuario o forestal del
predio la finalidad primordial del arrendamiento. Estos contratos se regirán
por lo dispuesto en la legislación aplicable sobre arrendamientos rústicos.
d) El uso de las viviendas universitarias, cuando
éstas hayan sido calificadas expresamente como tales por la propia Universidad
propietaria o responsable de las mismas, que sean asignadas a los alumnos
matriculados en la correspondiente Universidad y al personal docente y de
administración y servicios dependiente de aquélla, por razón del vínculo que se
establezca entre cada uno de ellos y
CAPÍTULO I
Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de
las normas
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las
estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario
las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma
expresamente lo autorice.
Artículo
7. Condición de arrendamiento de vivienda
El arrendamiento de vivienda no perderá esta
condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda
permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de
hecho, o sus hijos dependientes.
Artículo 8. Cesión del
contrato y subarriendo
1. El contrato no se podrá ceder por el
arrendatario sin el consentimiento escrito del arrendador. En caso de cesión,
el cesionario se subrogará en la posición del cedente frente al arrendador.
2. La vivienda arrendada sólo se podrá subarrendar
de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador. El subarriendo
se regirá por lo dispuesto en el presente Título para el arrendamiento cuando
la parte de la finca subarrendada se destine por el subarrendatario a la
finalidad indicada en el artículo 2.1.
De no darse esta condición, se regirá por lo pactado entre las partes.
El derecho del subarrendatario se extinguirá, en
todo caso, cuando lo haga el del arrendatario que subarrendó.
El precio del subarriendo no podrá exceder, en
ningún caso, del que corresponderá al arrendamiento.
CAPÍTULO II
1. La duración del arrendamiento será libremente
pactada por las partes. Si ésta fuera inferior a cinco años, llegado el día del
vencimiento del contrato, éste se prorrogará obligatoriamente por plazos
anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años,
salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con treinta días de
antelación como mínimo a la fecha de terminación del contrato o de cualquiera
de las prórrogas, su voluntad de no renovarlo.
El plazo comenzará a contarse desde la fecha del
contrato o desde la puesta del inmueble a disposición del arrendatario si ésta
fuere posterior. Corresponderá al arrendatario la prueba de la fecha de la
puesta a disposición.
2. Se entenderán celebrados por un año los
arrendamientos para los que no se haya estipulado plazo de duración o éste sea
indeterminado, sin perjuicio del derecho de prórroga anual para el
arrendatario, en los términos resultantes del apartado anterior.
3. No procederá la prórroga obligatoria del
contrato cuando, al tiempo de su celebración, se haga constar en el mismo, de
forma expresa, la necesidad para el arrendador de ocupar la vivienda arrendada
antes del transcurso de cinco años para destinarla a vivienda permanente para
sí.
Si transcurridos tres meses a contar de la
extinción del contrato, no hubiera el arrendador procedido a ocupar la vivienda
por sí, deberá reponer al arrendatario en el uso y disfrute de la vivienda
arrendada por un nuevo período de hasta cinco años con indemnización de los
gastos que el desalojo de la vivienda le hubiera supuesto hasta el momento de
la reocupación o indemnizarle, a elección del arrendatario, con una cantidad
igual al importe de la renta por los años que quedaren hasta completar cinco.
Artículo 10. Prórroga del
contrato
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato,
una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquél, ninguna de
las partes hubiese notificado a la otra, al menos con un mes de antelación a
aquella fecha, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará
obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que
el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de
terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el
contrato.
Al contrato prorrogado, le seguirá siendo de
aplicación el régimen legal y convencional al que estuviera sometido.
Artículo 11. Desistimiento
del contrato
En arrendamientos de duración pactada superior a
cinco años, podrá el arrendatario desistir del contrato siempre que el mismo
hubiere durado al menos cinco años y dé el correspondiente preaviso al
arrendador con una antelación mínima de dos meses.
Las partes podrán pactar en el contrato que, para
el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una
cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del
contrato que reste de cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán
lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Artículo
12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del
arrendatario
1. Si el arrendatario manifestase su voluntad de no
renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que
conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en
beneficio de dicho cónyuge.
3. Si el arrendatario abandonara la vivienda sin
manifestación expresa de desistimiento o de no renovación, el arrendamiento
podrá continuar en beneficio del cónyuge que conviviera con aquél siempre que
en el plazo de un mes de dicho abandono, el arrendador reciba notificación
escrita del cónyuge manifestando su voluntad de ser arrendatario.
Si el contrato se extinguiera por falta de
notificación, el cónyuge quedará obligado al pago de la renta correspondiente a
dicho mes.
4. Lo dispuesto en los apartados anteriores será
también de aplicación en favor de la persona que hubiera venido conviviendo con
el arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de
cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
años anteriores al desistimiento o abandono, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
Artículo 13. Resolución
del derecho del arrendador
1. Si durante los cinco primeros años de duración
del contrato el derecho del arrendador quedara resuelto por el ejercicio de un
retracto convencional, la apertura de una sustitución fideicomisaria, la
enajenación forzosa derivada de una ejecución hipotecaria o de sentencia
judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendatario
tendrá derecho, en todo caso, a continuar en el arrendamiento hasta que se
cumplan cinco años, sin perjuicio de la facultad de no renovación prevista en
el artículo 9.1.
En contratos de duración pactada superior a cinco
años, si, transcurridos los cinco primeros años del mismo, el derecho del
arrendador quedará resuelto por cualquiera de las circunstancias mencionadas en
el párrafo anterior, quedará extinguido el arrendamiento. Se exceptúa el
supuesto en que el contrato de arrendamiento haya accedido al Registro de
2. Los arrendamientos otorgados por usufructuario,
superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se
extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás
causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
3. Durarán cinco años los arrendamientos de
vivienda ajena que el arrendatario haya concertado de buena fe con la persona
que aparezca como propietario de la finca en el Registro de
Artículo 14. Enajenación
de la vivienda arrendada
El adquirente de una vivienda arrendada quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco
primeros años de vigencia del contrato, aun cuando concurran en él los
requisitos del artículo 34 de
Si la duración pactada fuera superior a cinco años,
el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo
que concurran en él los requisitos del artículo 34 de
Cuando las partes hayan estipulado que la
enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo
deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso
del plazo de cinco años.
Artículo
15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario
1. En los casos de nulidad del matrimonio,
separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario
podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de
acuerdo con lo dispuesto en los artículos 90
y 96 del Código
Civil.
2. La voluntad del cónyuge de continuar en el uso
de la vivienda deberá ser comunicada al arrendador en el plazo de dos meses
desde que fue notificada la resolución judicial correspondiente, acompañando
copia de dicha resolución judicial o de la parte de la misma que afecte al uso
de la vivienda.
Artículo
16. Muerte del arrendatario
1. En caso de muerte del arrendatario, podrán
subrogarse en el contrato:
a) El cónyuge del arrendatario que al tiempo del
fallecimiento conviviera con él.
b) La persona que hubiera venido conviviendo con el
arrendatario de forma permanente en análoga relación de afectividad a la de
cónyuge, con independencia de su orientación sexual, durante, al menos, los dos
años anteriores al tiempo del fallecimiento, salvo que hubieran tenido
descendencia en común, en cuyo caso bastará la mera convivencia.
c) Los descendientes del arrendatario que en el
momento de su fallecimiento estuvieran sujetos a su patria potestad o tutela, o
hubiesen convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes.
d) Los ascendientes del arrendatario que hubieran
convivido habitualmente con él durante los dos años precedentes a su fallecimiento.
e) Los hermanos del arrendatario en quienes
concurra la circunstancia prevista en la letra anterior.
f) Las personas distintas de las mencionadas en las
letras anteriores que sufran una minusvalía igual o superior al 65 por 100,
siempre que tengan una relación de parentesco hasta el tercer grado colateral
con el arrendatario y hayan convivido con éste durante los dos años anteriores
al fallecimiento.
Si al tiempo del fallecimiento del arrendatario no
existiera ninguna de estas personas, el arrendamiento quedará extinguido.
2. Si existiesen varias de las personas
mencionadas, a falta de acuerdo unánime sobre quién de ellos será el
beneficiario de la subrogación, regirá el orden de prelación establecido en el
apartado anterior, salvo en que los padres septuagenarios serán preferidos a
los descendientes. Entre los descendientes y entre los ascendientes, tendrá
preferencia el más próximo en grado, y entre los hermanos, el de doble vínculo
sobre el medio hermano.
Los casos de igualdad se resolverán en favor de
quien tuviera una minusvalía igual o superior al 65 por 100; en defecto de esta
situación, de quien tuviera mayores cargas familiares y, en última instancia,
en favor del descendiente de menor edad, el ascendiente de mayor edad o el
hermano más joven.
3. El arrendamiento se extinguirá si en el plazo de
tres meses desde la muerte del arrendatario el arrendador no recibe
notificación por escrito del hecho del fallecimiento, con certificado registral de defunción, y de la identidad del subrogado,
indicando su parentesco con el fallecido y ofreciendo, en su caso, un principio
de prueba de que cumple los requisitos legales para subrogarse. Si la extinción
se produce, todos los que pudieran suceder al arrendatario, salvo los que
renuncien a su opción notificándolo por escrito al arrendador en el plazo del
mes siguiente al fallecimiento, quedarán solidariamente obligados al pago de la
renta de dichos tres meses.
Si el arrendador recibiera en tiempo y forma varias
notificaciones cuyos remitentes sostengan su condición de beneficiarios de la
subrogación, podrá el arrendador considerarles deudores solidarios de las
obligaciones propias del arrendatario, mientras mantengan su pretensión de
subrogarse.
4. En arrendamientos cuya duración inicial sea
superior a cinco años, las partes podrán pactar que no haya derecho de
subrogación en caso de fallecimiento del arrendatario, cuando éste tenga lugar
transcurridos los cinco primeros años de duración del arrendamiento, o que el
arrendamiento se extinga a los cinco años cuando el fallecimiento se hubiera
producido con anterioridad.
CAPÍTULO III
Artículo
17. Determinación de la renta
1. La renta será la que libremente estipulen las
partes.
2. Salvo pacto en contrario, el pago de la renta
será mensual y habrá de efectuarse en los siete primeros días del mes. En
ningún caso podrá el arrendador exigir el pago anticipado de más de una
mensualidad de renta.
3. El pago se efectuará en el lugar y por el
procedimiento que acuerden las partes o, en su defecto, en metálico y en la
vivienda arrendada.
4. El arrendador queda obligado a entregar al
arrendatario recibo del pago, salvo que se hubiera pactado que éste se realice
mediante procedimientos que acrediten el efectivo cumplimiento de la obligación
de pago por el arrendatario.
El recibo o documento acreditativo que lo sustituya
deberá contener separadamente las cantidades abonadas por los distintos
conceptos de los que se componga la totalidad del pago y, específicamente, la
renta en vigor.
Si el arrendador no hace entrega del recibo, serán
de su cuenta todos los gastos que se originen al arrendatario para dejar
constancia del pago.
Artículo
18. Actualización de la renta
1. Durante los cinco primeros años de duración del
contrato la renta sólo podrá ser actualizada por el arrendador o el
arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato,
aplicando a la renta correspondiente a la anualidad anterior la variación
porcentual experimentada por el Índice General Nacional del Sistema de Índices
de Precios de Consumo en un período de doce meses inmediatamente anteriores a
la fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la primera
actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la
fecha de celebración del contrato, y en las sucesivas el que corresponda al
último aplicado.
3. La renta actualizada será exigible al
arrendatario a partir del mes siguiente a aquel en que la parte interesada lo
notifique a la otra parte por escrito, expresando el porcentaje de alteración
aplicado y acompañando, si el arrendatario lo exigiera, la oportuna
certificación del Instituto Nacional de Estadística, o haciendo referencia al
"Boletín Oficial" en que se haya publicado.
Será válida la notificación efectuada por nota en
el recibo de la mensualidad del pago precedente.
Artículo
19. Elevación de renta por mejoras
1. La realización por el arrendador de obras de
mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato le dará derecho,
salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de
aplicar al capital invertido en la mejora el tipo de interés legal del dinero
en el momento de la terminación de las obras incrementado en tres puntos, sin
que pueda exceder el aumento del 20 por 100 de la renta vigente en aquel
momento.
Para el cálculo del capital invertido, deberán descontarse las subvenciones
públicas obtenidas para la realización de la obra.
2. Cuando la mejora afecte a varias fincas de un
edificio en régimen de propiedad horizontal, el arrendador deberá repartir
proporcionalmente entre todas ellas el capital invertido, aplicando, a tal
efecto, las cuotas de participación que correspondan a cada una de aquéllas.
En el supuesto de edificios que no se encuentren en
régimen de propiedad horizontal, el capital invertido se repartirá
proporcionalmente entre las fincas afectadas por acuerdo entre arrendador y
arrendatarios. En defecto de acuerdo, se repartirá proporcionalmente en función
de la superficie de la finca arrendada.
3. La elevación de renta se producirá desde el mes
siguiente a aquel en que, ya finalizadas las obras, el arrendador notifique por
escrito al arrendatario la cuantía de aquélla, detallando los cálculos que
conducen a su determinación y aportando copias de los documentos de los que
resulte el coste de las obras realizadas.
Artículo 20. Gastos generales
y de servicios individuales
1. Las partes podrán pactar que los gastos
generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos,
cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que
correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del
arrendatario.
En edificios en régimen de propiedad horizontal
tales gastos serán los que correspondan a la finca arrendada en función de su
cuota de participación.
En edificios que no se encuentren en régimen de
propiedad horizontal, tales gastos serán los que se hayan asignado a la finca
arrendada en función de su superficie.
Para su validez, este pacto deberá constar por
escrito y determinará el importe anual de dichos gastos a la fecha del contrato.
El pacto que se refiera a tributos no afectará a
2. Durante los cinco primeros años de vigencia del
contrato, la suma que el arrendatario haya de abonar por el concepto a que se
refiere el apartado anterior con excepción de los tributos, sólo podrá
incrementarse anualmente, y nunca en un porcentaje superior al doble de aquél
en que pueda incrementarse la renta conforme a lo dispuesto en el artículo 18.1.
3. Los gastos por servicios con que cuente la finca
arrendada que se individualicen mediante aparatos contadores serán en todo caso
de cuenta del arrendatario.
4. El pago de los gastos a que se refiere el
presente artículo se acreditará en la forma prevista en el artículo 17.4.
CAPÍTULO IV
Artículo
21. Conservación de la vivienda
1. El arrendador está obligado a realizar sin
derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias
para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al
uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea
imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y
1.564 del
Código Civil.
La obligación de reparación tiene su límite en la
destrucción de la vivienda por causa no imputable al arrendador. A este efecto,
se estará a lo dispuesto en el artículo 28.
2. Cuando la ejecución de una obra de conservación
no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento, el
arrendatario estará obligado a soportarla, aunque le sea muy molesta o durante
ella se vea privado de una parte de la vivienda.
Si la obra durase más de veinte días, habrá de
disminuirse la renta en proporción a la parte de la vivienda de la que el
arrendatario se vea privado.
3. El arrendatario deberá poner en conocimiento del
arrendador, en el plazo más breve posible, la necesidad de las reparaciones que
contempla el apartado 1 de este artículo, a cuyos solos efectos deberá
facilitar al arrendador la verificación directa, por sí mismo o por los
técnicos que designe, del estado de la vivienda. En todo momento, y previa
comunicación al arrendador, podrá realizar las que sean urgentes para evitar un
daño inminente o una incomodidad grave, y exigir de inmediato su importe al
arrendador.
4. Las pequeñas reparaciones que exija el desgaste
por el uso ordinario de la vivienda serán de cargo del arrendatario.
1. El arrendatario estará obligado a soportar la
realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda
razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
2. El arrendador que se proponga realizar una de
tales obras deberá notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres
meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible.
Durante el plazo de un mes desde dicha notificación, el arrendatario podrá
desistir del contrato, salvo que las obras no afecten o afecten de modo
irrelevante a la vivienda arrendada. El arrendamiento se extinguirá en el plazo
de dos meses a contar desde el desistimiento, durante los cuales no podrán
comenzar las obras.
3. El arrendatario que soporte las obras tendrá
derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte de la vivienda de
la que se vea privado por causa de aquéllas, así como a la indemnización de los
gastos que las obras le obliguen a efectuar.
Artículo
23. Obras del arrendatario
1. El arrendatario no podrá realizar sin el
consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la
configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2
del artículo 2,
o que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la misma.
2. Sin perjuicio de la facultad de resolver el
contrato, el arrendador que no haya autorizado la realización de las obras
podrá exigir, al concluir el contrato, que el arrendatario reponga las cosas al
estado anterior o conservar la modificación efectuada, sin que éste pueda
reclamar indemnización alguna.
Si las obras han provocado una disminución de la
estabilidad de la edificación o de la seguridad de la vivienda o sus
accesorios, el arrendador podrá exigir de inmediato del arrendatario la
reposición de las cosas al estado anterior.
Artículo
24. Arrendatarios con minusvalía
1. El arrendatario, previa notificación escrita al
arrendador, podrá realizar en la vivienda las obras que sean necesarias para
adecuar ésta a su condición de minusválido o a la de su cónyuge o de la persona
con quien conviva de forma permanente en análoga relación de afectividad, con
independencia de su orientación sexual, o a la de los familiares que con él
convivan.
2. El arrendatario estará obligado, al término del
contrato, a reponer la vivienda al estado anterior, si así lo exige el
arrendador.
Artículo
25. Derecho de adquisición preferente
1. En caso de venta de la vivienda arrendada,
tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma, en las
condiciones previstas en los apartados siguientes.
2. El arrendatario podrá ejercitar un derecho de
tanteo sobre la finca arrendada en un plazo de treinta días naturales, a contar
desde el siguiente en que se le notifique en forma fehaciente la decisión de
vender la finca arrendada, el precio y las demás condiciones esenciales de la
transmisión.
Los efectos de la notificación prevenida en el
párrafo anterior caducarán a los ciento ochenta días naturales siguientes a la
misma.
3. En el caso a que se refiere el apartado
anterior, podrá el arrendatario ejercitar el derecho de retracto, con sujeción
a lo dispuesto en el artículo 1.518 del
Código Civil, cuando no se le hubiese hecho la notificación
prevenida o se hubiese omitido en ella cualquiera de los requisitos exigidos,
así como cuando resultase inferior el precio efectivo de la compraventa o menos
onerosas sus restantes condiciones esenciales. El derecho de retracto caducará
a los treinta días naturales, contados desde el siguiente a la notificación que
en forma fehaciente deberá hacer el adquirente al arrendatario de las
condiciones esenciales en que se efectuó la compraventa, mediante entrega de
copia de la escritura o documento en que fuere formalizada.
4. El derecho de tanteo o retracto del arrendatario
tendrá preferencia sobre cualquier otro derecho similar, excepto el retracto
reconocido al condueño de la vivienda o el convencional que figurase inscrito
en el Registro de
5. Para inscribir en el Registro de
6. Cuando la venta recaiga, además de sobre la
vivienda arrendada, sobre los demás objetos alquilados como accesorios de la
vivienda por el mismo arrendador a que se refiere el artículo 3,
no podrá el arrendatario ejercitar los derechos de adquisición preferente sólo
sobre la vivienda.
7. No habrá lugar a los derechos de tanteo o
retracto cuando la vivienda arrendada se venda conjuntamente con las restantes
viviendas o locales propiedad del arrendador que formen parte de un mismo
inmueble ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta por distintos
propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales del
inmueble.
Si en el inmueble sólo existiera una vivienda, el
arrendatario tendrá los derechos de tanteo y retracto previstos en este
artículo.
8. El pacto por el cual el arrendatario renuncia a
los derechos de tanteo y retracto será válido en contratos de duración pactada
superior a cinco años.
CAPÍTULO V
Artículo
26. Habitabilidad de la vivienda
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de
obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la
hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o
de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La suspensión del contrato supondrá, hasta la
finalización de las obras, la paralización del plazo del contrato y la
suspensión de la obligación de pago de la renta.
Artículo
27. Incumplimiento de obligaciones
1. El incumplimiento por cualquiera de las partes
de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que
hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a
promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo
1.124 del Código Civil.
2. Además, el arrendador podrá resolver de pleno
derecho el contrato por las siguientes causas:
a) La falta de pago de la renta o, en su caso, de
cualquiera de las cantidades cuyo pago haya asumido o corresponda al
arrendatario.
b) La falta de pago del importe de la fianza o de
su actualización.
c) El subarriendo o la cesión inconsentidos.
d) La realización de daños causados dolosamente en
la finca o de obras no consentidas por el arrendador cuando el consentimiento
de éste sea necesario.
e) Cuando en la vivienda tengan lugar actividades
molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
f) Cuando la vivienda deje de estar destinada de
forma primordial a satisfacer la necesidad permanente de vivienda del
arrendatario o de quien efectivamente la viniera ocupando de acuerdo con lo
dispuesto en el artículo 7.
3. Del mismo modo, el arrendatario podrá resolver
el contrato por las siguientes causas:
a) La no realización por el arrendador de las
reparaciones a que se refiere el artículo 21.
b) La perturbación de hecho o de derecho que
realice el arrendador en la utilización de la vivienda.
Artículo
28. Extinción del arrendamiento
El contrato de arrendamiento se extinguirá, además
de por las restantes causas contempladas en el presente Título, por las
siguientes:
a) Por la pérdida de la finca arrendada por causa
no imputable al arrendador.
b) Por la declaración firme de ruina acordada por
la autoridad competente.
Artículo 29. Enajenación
de la finca arrendada
El adquirente de la finca arrendada quedará
subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en
el adquirente los requisitos del artículo 34 de
Artículo
30. Conservación, mejora y obras del arrendatario
Lo dispuesto en los artículos 21,
22,
23
y 26
de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente
Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19
desde el comienzo del arrendamiento.
Artículo 31. Derecho de
adquisición preferente
Lo dispuesto en el artículo 25
de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este
Título.
Artículo
32. Cesión del contrato y subarriendo
1. Cuando en la finca arrendada se ejerza una
actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca
o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el
consentimiento del arrendador.
2. El arrendador tiene derecho a una elevación de
renta del 10 por 100 de la renta en vigor en el caso de producirse un
subarriendo parcial, y del 20 en el caso de producirse la cesión del contrato o
el subarriendo total de la finca arrendada.
3. No se reputará cesión el cambio producido en la
persona del arrendatario por consecuencia de la fusión, transformación o
escisión de la sociedad arrendataria, pero el arrendador tendrá derecho a la
elevación de la renta prevista en el apartado anterior.
4. Tanto la cesión como el subarriendo deberán
notificarse de forma fehaciente al arrendador en el plazo de un mes desde que
aquéllos se hubieran concertado.
Artículo 33. Muerte del
arrendatario
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando
en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o
legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los
derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
La subrogación deberá notificarse por escrito al
arrendador dentro de los dos meses siguientes a la fecha del fallecimiento del
arrendatario.
Artículo 34. Indemnización
al arrendatario
La extinción por transcurso del término
convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco
años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público,
dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador,
siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a
la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de
cinco años más y por una renta de mercado. Se considerará renta de mercado la
que al efecto acuerden las partes; en defecto de pacto, la que, al efecto,
determine el árbitro designado por las partes.
La cuantía de la indemnización se determinará en la
forma siguiente:
1. Si el arrendatario iniciara en el mismo
municipio, dentro de los seis meses siguientes a la expiración del arrendamiento,
el ejercicio de la misma actividad a la que viniera estando dedicada, la
indemnización comprenderá los gastos del traslado y los perjuicios derivados de
la pérdida de clientela ocurrida con respecto a la que tuviera en el local
anterior, calculada con respecto a la habida durante los seis primeros meses de
la nueva actividad.
2. Si el arrendatario iniciara dentro de los seis
meses siguientes a la extinción del arrendamiento una actividad diferente o no
iniciara actividad alguna, y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca
dentro del mismo plazo la misma actividad o una afín a la desarrollada por el
arrendatario, la indemnización será de una mensualidad por año de duración del
contrato, con un máximo de dieciocho mensualidades.
Se considerarán afines las actividades típicamente
aptas para beneficiarse, aunque sólo en parte de la clientela captada por la
actividad que ejerció el arrendatario.
En caso de falta de acuerdo entre las partes sobre
la cuantía de la indemnización, la misma será fijada por el árbitro designado
por aquéllas.
Artículo 35. Resolución de
pleno derecho
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el
contrato por las causas previstas en las letras a), b) y e) del artículo 27.2
y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
2. Durante los cinco primeros años de duración del
contrato, la fianza no estará sujeta a actualización. Pero cada vez que el
arrendamiento se prorrogue, el arrendador podrá exigir que la fianza sea
incrementada, o el arrendatario que disminuya, hasta hacerse igual a una o dos
mensualidades de la renta vigente, según proceda, al tiempo de la prórroga.
3. La actualización de la fianza durante el período
de tiempo en que el plazo pactado para el arrendamiento exceda de cinco años,
se regirá por lo estipulado al efecto por las partes. A falta de pacto
específico, lo acordado sobre actualización de la renta se presumirá querido
también para la actualización de la fianza.
4. El saldo de la fianza en metálico que deba ser restituido
al arrendatario al final del arriendo, devengará el interés legal, transcurrido
un mes desde la entrega de las llaves por el mismo sin que se hubiere hecho
efectiva dicha restitución.
5. Las partes podrán pactar cualquier tipo de
garantía del cumplimiento por el arrendatario de sus obligaciones arrendaticias
adicional a la fianza en metálico.
6. Quedan exceptuadas de la obligación de prestar
fianza las Administraciones Públicas,
[El apartado 6 de este artículo ha sido añadido por
el art. 145 de
Artículo 37. Formalización
del arrendamiento
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la
formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los
contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la
renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran
libremente acordado.
Artículo 38. Competencia
El conocimiento de los litigios relativos a los
arrendamientos que regule la presente ley corresponderá al Juez de Primera
Instancia del lugar en que se halle la finca sin que sean aplicables las normas
sobre sumisión expresa o tácita de
[Este artículo ha sido derogado por
Artículo 39. Procedimiento
1. Los procesos judiciales sobre litigios relativos
a los contratos regulados en la presente ley se regirán por las normas
procesales comunes con las modificaciones que se derivan de lo dispuesto en la
misma.
2. Dichos litigios se substanciarán por las normas
del juicio de cognición, salvo las excepciones de los apartados 3 y 4 de este
artículo.
3. Se tramitarán por el procedimiento establecido
para el juicio de desahucio en los artículos 1.570 y siguientes de
4. Cuando, exclusivamente se ejerciten acciones
para determinar rentas o importes que, de conformidad con esta ley corresponda
abonar al arrendatario, se decidirá en procedimiento verbal, cualquiera que sea
la cuantía litigiosa.
5. Las partes podrán pactar el sometimiento de los
litigios a los tribunales arbitrales, de conformidad
con lo establecido en
6. Cuando alguna de las partes contractuales no
tuviere su domicilio dentro de la demarcación judicial donde radique la finca,
podrá designarse un domicilio radicado en ella a los efectos de recibir
cualquier notificación vinculada con los derechos y obligaciones reconocidos en
esta ley.
[Este artículo ha sido derogado por
Artículo 40. Acumulación
de acciones
1. El actor podrá acumular las acciones que le
asistan contra distintos arrendatarios de una misma finca, aunque lo sean por
contratos diferentes, siempre que aquéllas se fundamenten en hechos comunes a
todos los demandados. Del mismo modo, los distintos arrendatarios de una misma
finca podrán acumular las acciones que les asistan contra el mismo arrendador,
siempre que se fundamenten en hechos comunes.
Lo dispuesto en el párrafo anterior no se aplicará
a los juicios de desahucio.
2. El arrendador, en los supuestos de resolución
del contrato por falta de pago, podrá ejercer acumulada y simultáneamente la
acción de resolución del contrato y la reclamación de las cantidades adeudadas.
La tramitación de estos procesos se realizará conforme a las normas reguladoras
del juicio de cognición.
[Este artículo ha sido derogado por
Disposición adicional primera. Régimen de
las viviendas de protección oficial en arrendamiento
1. El plazo de duración del régimen legal de las
viviendas de protección oficial, que se califiquen para arrendamiento a partir
de la entrada en vigor de la presente ley, concluirá al transcurrir totalmente
el período establecido en la normativa aplicable para la amortización del
préstamo cualificado obtenido para su promoción o, en caso de no existir dicho
préstamo, transcurridos veinticinco años a contar desde la fecha de la
correspondiente calificación definitiva.
2. La renta máxima inicial por metro cuadrado útil
de las viviendas de protección oficial a que se refiere el apartado anterior,
será el porcentaje del precio máximo de venta que corresponderá de conformidad
con la normativa estatal o autonómica aplicable.
3. En todo caso, la revisión de las rentas de las
viviendas de protección oficial, cualquiera que fuera la legislación a cuyo
amparo están acogidas, podrá practicarse anualmente en función de las
variaciones porcentuales del Índice Nacional General del Sistema de Índices de
Precios de Consumo.
4. Además de las rentas iniciales o revisadas, el
arrendador podrá percibir el coste real de los servicios de que disfrute el
arrendatario y satisfaga el arrendador.
5. Sin perjuicio de las sanciones administrativas
que procedan, serán nulas las cláusulas y estipulaciones que establezcan rentas
superiores a las máximas autorizadas en la normativa aplicable para las
viviendas de protección oficial.
6. Lo dispuesto en los apartados anteriores no será
de aplicación a las viviendas de promoción pública reguladas por el Real
Decreto-ley 31/1978.
7. Lo dispuesto en los apartados anteriores será de
aplicación general en defecto de legislación específica de las Comunidades
Autónomas con competencia en la materia.
8. El arrendamiento de viviendas de protección
oficial de promoción pública se regirá por las normas particulares de éstas
respecto del plazo de duración del contrato, las variaciones de la renta, los
límites de repercusión de cantidades por reparación de daños y mejoras, y lo
previsto respecto del derecho de cesión y subrogación en el arrendamiento, y en
lo no regulado por ellas por las de la presente ley, que se aplicará
íntegramente cuando el arrendamiento deje de estar sometido a dichas disposiciones
particulares.
La excepción no alcanzará a las cuestiones de
competencia y procedimiento en las que se estará por entero a lo dispuesto en
la presente ley.
Disposición adicional segunda. Modificación
de
1. El artículo 2, número 5.º,
de
"5. º Los contratos de arrendamiento de bienes
inmuebles, y los subarriendos, cesiones y subrogaciones de los mismos."
2. En el plazo de nueve meses desde la entrada en
vigor de esta ley se establecerán reglamentariamente los requisitos de acceso
de los contratos de arrendamientos urbanos al Registro de
Disposición adicional tercera. Depósito de
fianzas.
Las Comunidades Autónomas podrán establecer la
obligación de que los arrendadores de finca urbana sujetos a la presente ley
depositen el importe de la fianza regulada en el artículo 36.1 de esta ley, sin
devengo de interés, a disposición de
Disposición adicional cuarta. Ayudas para
acceso a vivienda
Las personas que, en aplicación de lo establecido
en la disposición transitoria segunda de la presente ley, se vean privadas del
derecho a la subrogación "mortis causa" que
les reconocía el texto refundido de
Disposición adicional quinta. Modificación
de
1. El artículo 1.563 de
"1.º El desahucio por falta de pago de las
rentas, de las cantidades asimiladas o de las cantidades cuyo pago hubiera
asumido el arrendatario en el arrendamiento de viviendas o en el arrendamiento
de una finca urbana habitable en la que se realicen actividades profesionales,
comerciales o industriales, podrá ser enervado por el arrendatario si en algún
momento anterior al señalado para la celebración del juicio, paga al actor o
pone a su disposición en el Juzgado o notarialmente el importe de las
cantidades en cuya inefectividad se sustente la
demanda y el de las que en dicho instante adeude.
2.º Esta enervación no tendrá lugar cuando se
hubiera producido otra anteriormente, ni cuando el arrendador hubiese
requerido, por cualquier medio que permita acreditar su constancia, de pago al
arrendatario con cuatro meses de antelación a la presentación de la demanda y
éste no hubiese pagado las cantidades adeudadas al tiempo de dicha
presentación.
3. º En todo caso, deberán indicarse en el escrito
de interposición de la demanda las circunstancias concurrentes que puedan
permitir o no la enervación. Cuando ésta proceda, el Juzgado indicará en la
citación el deber de pagar o de consignar el importe antes de la celebración
del juicio."
2. Los recursos contra sentencias en las materias a
que se refiere el artículo 38, tendrán tramitación preferente tanto ante las
Audiencias Provinciales, como ante los Tribunales Superiores.
En los procesos que lleven aparejado el lanzamiento, no se admitirán al
demandado los recursos de apelación y de casación, cuando procedan, si no
acredita al interponerlos tener satisfechas las rentas vencidas y las que con
arreglo al contrato deba pagar adelantadas, o si no las consigna judicial o
notarialmente.
Si el arrendamiento no cumpliese lo anterior, se tendrá por firme la sentencia
y se procederá a su ejecución, siempre que requerido por el juez o tribunal que
conozca de los mismos no cumpliere su obligación o de pago o consignación en el
plazo de cinco días.
También se tendrá por desierto el recurso de casación o apelación interpuesto
por el arrendatario, cualquiera que sea el estado en que se halle, si durante
la sustanciación del mismo dejare aquél de pagar los plazos que venzan o los
que deban adelantar. Sin embargo, el arrendatario podrá cautelarmente
adelantar o consignar el pago de varios períodos no vencidos, los cuales se
sujetarán a liquidación una vez firme la sentencia. En todo caso, el abono de
dichos importes no se entenderá novación contractual.
[Reformado
por
<3. El artículo 1.687,3 de
"Artículo 1.687.3.
Las sentencias dictadas por las Audiencias en los
juicios de desahucio que no tengan regulación especial, salvo las dictadas en
juicio de desahucio por falta de pago de la renta, las dictadas en procesos
sobre arrendamientos urbanos seguidos por los trámites del juicio de cognición,
en este último supuesto cuando no fuesen conformes con la dictada en primera
instancia, y las recaídas en los juicios de retracto, cuando en todos los casos
alcancen la cuantía requerida para esta clase de recursos en los declarativos
ordinarios.
No obstante, si se tratase de arrendamiento de
vivienda bastará con que la cuantía exceda de 1.500.000 pesetas.
Se entenderá que son conformes la sentencia de
apelación y de primera instancia aunque difieran en lo relativo a la imposición
de costas."
Disposición adicional sexta. Censo de
arrendamientos urbanos
1. El Gobierno procederá, a través del Ministerio
de Obras Públicas, Transportes y Medio Ambiente, en el plazo de un año a partir
de la entrada en vigor de la presente ley, a elaborar un censo de los contratos
de arrendamiento de viviendas sujetos a la presente ley subsistente a su
entrada en vigor.
2. Este censo comprenderá datos identificativos
del arrendador y del arrendatario, de la renta del contrato, de la existencia o
no de cláusulas de revisión, de su duración y de la fecha del contrato.
4. Los arrendatarios tendrán derecho a solicitar la
inclusión en el censo a que se refiere esta disposición de sus respectivos
contratos, dando cuenta por escrito al arrendador de los datos remitidos.
5. El incumplimiento de la obligación prevista en
el anterior apartado 3 privará al arrendador que la hubiera incumplido del
derecho a los beneficios fiscales a que se refiere la disposición final cuarta
de la presente ley.
Disposición adicional séptima. Modificación
Ley 36/1988, de 5 de diciembre, de Arbitraje
Se añade al artículo 30 de
"En los procedimientos arbitrales
que traigan causa de contratos sometidos al régimen jurídico de
Disposición adicional octava. Derecho de
retorno
El derecho de retorno regulado en la disposición
adicional cuarta 3ª del texto refundido de
Cuando en las actuaciones urbanísticas aisladas no expropiatorias exigidas por el planeamiento urbanístico,
fuera necesario proceder a la demolición total o a la rehabilitación integral
con conservación de fachada o de estructura de un edificio, en el que existan
viviendas urbanas arrendadas sea cualquiera la fecha del arrendamiento, el
arrendatario tendrá derecho a que el arrendador de la citada finca le
proporcione una nueva vivienda de una superficie no inferior al 50 por 100 de
la anterior, siempre que tenga al menos
Disposición adicional novena. Declaración
de la situación de minusvalía
A los efectos prevenidos en esta ley, la situación
de minusvalía y su grado deberán ser declarados, de acuerdo con la normativa
vigente, por los centros y servicios de las Administraciones Públicas
competentes.
Disposición adicional décima. Prescripción
Todos los derechos, obligaciones y acciones que
resulten de los contratos de arrendamiento contemplados en la presente ley,
incluidos los subsistentes a la entrada en vigor de la misma, prescribirán,
cuando no exista plazo específico de prescripción previsto, de acuerdo con lo
dispuesto en el régimen general contenido en el Código Civil.
Disposición transitoria primera. Contratos
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados a partir del 9 de mayo de 1985 que subsistan a la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el
artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de
abril, sobre medidas de política económica, y por lo dispuesto para el contrato
de inquilinato en el texto refundido de
Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en
los apartados 2 y 3 de la disposición
transitoria segunda.
La tácita reconducción prevista en el artículo
1.566 del Código Civil lo será por un plazo de tres años, sin
perjuicio de la facultad de no renovación prevista en el artículo 9
de esta ley. El arrendamiento renovado se regirá por lo dispuesto en la
presente ley para los arrendamientos de vivienda.
2. Los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados a partir del 9 de mayo de 1985, que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de esta ley, continuarán rigiéndose por lo dispuesto en el
artículo 9.º del Real Decreto-ley 2/1985, de 30 de
abril, y por lo dispuesto en el texto refundido de
Lo dispuesto en el párrafo anterior será de
aplicación a los contratos de arrendamiento asimilados al de inquilinato y al
de local de negocio que se hubieran celebrado a partir del 9 de mayo de 1985 y
que subsistan en la fecha de entrada en vigor de esta ley.
Disposición
transitoria segunda. Contratos de arrendamiento de
vivienda celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de vivienda
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de entrada en
vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas relativas al
contrato de inquilinato del texto refundido de
2. Será aplicable a estos contratos lo dispuesto en
los artículos 12,
15
y 24
de la presente ley.
3. Dejará de ser aplicable lo dispuesto en el
apartado 1 del artículo 24 del texto refundido de
No procederán los derechos de tanteo y retracto,
regulados en el capítulo VI del texto refundido de
B) Extinción y subrogación.
4.A partir de la entrada en vigor de esta ley, la
subrogación a que se refiere el artículo 58 del texto refundido de
El contrato se extinguirá al fallecimiento del
subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos
años o en la fecha en que el subrogado cumpla veinticinco años, si ésta fuese
posterior
No obstante, si el subrogado fuese el cónyuge y al
tiempo de su fallecimiento hubiese hijos del arrendatario que conviviesen con
aquél, podrá haber una ulterior subrogación. En este caso, el contrato quedará
extinguido a los dos años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años
si esta fecha es posterior, o por su fallecimiento si está afectado por la
minusvalía mencionada en el párrafo anterior.
5. Al fallecimiento de la persona que, a tenor de
lo dispuesto en los artículos 24.1 y 58 del texto refundido de
El contrato se extinguirá al fallecimiento del
subrogado, salvo que lo fuera un hijo del arrendatario no afectado por una
minusvalía igual o superior al 65 por 100, en cuyo caso se extinguirá a los dos
años o cuando el hijo alcance la edad de veinticinco años si esta fecha es
posterior.
No se autorizan ulteriores subrogaciones.
6. Al fallecimiento de la persona que de acuerdo
con el artículo 59 del texto refundido de
7. Los derechos reconocidos en los apartados 4 y 5
de esta disposición al cónyuge del arrendatario, serán también de aplicación
respecto de la persona que hubiera venido conviviendo con el arrendatario de
forma permanente en análoga relación de afectividad a la de cónyuge, con independencia
de su orientación sexual, durante, al menos, los dos años anteriores al tiempo
del fallecimiento, salvo que hubieran tenido descendencia en común, en cuyo
caso bastará la mera convivencia.
8. Durante los diez años siguientes a la entrada en
vigor de la ley, si la subrogación prevista en los apartados 4 y 5 anteriores
se hubiera producido a favor de hijos mayores de sesenta y cinco años o que
fueren perceptores de prestaciones públicas por jubilación o invalidez
permanente en grado de incapacidad permanente absoluta o gran invalidez el
contrato se extinguirá por el fallecimiento del hijo subrogado.
9.Corresponderá a las personas que ejerciten la
subrogación contemplada en los apartados 4, 5 y 7 de esta disposición probar la
condición de convivencia con el arrendatario fallecido que para cada supuesto
proceda.
La condición de convivencia con el arrendatario
fallecido deberá ser habitual y darse necesariamente en la vivienda arrendada.
Serán de aplicación a la subrogación por causa de
muerte regulada en los apartados
En ningún caso los beneficiarios de una subrogación
podrán renunciarla a favor de otro de distinto grado de prelación.
C) Otros derechos del arrendador.
10. Para las anualidades del contrato que se
inicien a partir de la entrada en vigor de esta ley, el arrendador tendrá los
siguientes derechos:
10.1. En el Impuesto sobre el Patrimonio, el valor
del inmueble arrendado se determinará por capitalización al 4 por 100 de la
renta devengada, siempre que el resultado sea inferior al que resultaría de la
aplicación de las reglas de valoración de bienes inmuebles previstas en
10.2. Podrá exigir del arrendatario el total
importe de la cuota del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que corresponderá al
inmueble arrendado.
Cuando la cuota no estuviese individualizada se
dividirá en proporción a la superficie de cada vivienda.
10.3. Podrá repercutir en el arrendatario el
importe de las obras de reparación necesarias para mantener la vivienda en
estado de servir para el uso convenido, en los términos resultantes del
artículo 108 del texto refundido de
1ª Que la reparación haya sido solicitada por el
arrendatario o acordada por resolución judicial o administrativa firme.
En caso de ser varios los arrendatarios afectados,
la solicitud deberá haberse efectuado por la mayoría de los arrendatarios
afectados o, en su caso, por arrendatarios que representen la mayoría de las
cuotas de participación correspondientes a los pisos afectados.
2ª Del capital invertido en los gastos realizados,
se deducirán los auxilios o ayudas públicas percibidos por el propietario.
3ª Al capital invertido se le sumará el importe del
interés legal del dinero correspondiente a dicho capital calculado para un
período de cinco años.
4ª El arrendatario abonará anualmente un importe
equivalente al 10 por 100 de la cantidad referida en la regla anterior, hasta
su completo pago.
En el caso de ser varios los arrendatarios
afectados, la cantidad referida en la regla anterior se repartirá entre éstos
de acuerdo con los criterios establecidos en el apartado 2 del artículo 19
de la presente ley.
5ª La cantidad anual pagada por el arrendatario no
podrá superar la menor de las dos cantidades siguientes: cinco veces su renta
vigente más las cantidades asimiladas a la misma o el importe del salario
mínimo interprofesional, ambas consideradas en su cómputo anual.
10.4. Si el arrendador hubiera optado por realizar
la repercusión con arreglo a lo dispuesto en el artículo 108 antes citado, la
repercusión se hará de forma proporcional a la superficie de la finca afectada.
10.5. Podrá repercutir en el arrendatario el
importe del coste de los servicios y suministros que se produzcan a partir de
la entrada en vigor de la ley.
Se exceptúa el supuesto en que por pacto expreso
entre las partes todos estos gastos sean por cuenta del arrendador.
D) Actualización de la renta.
11. La renta del
contrato podrá ser actualizada a instancia del arrendador previo requerimiento
fehaciente al arrendatario.
Este requerimiento podrá ser realizado en la fecha
en que, a partir de la entrada en vigor de la ley, se cumpla una anualidad de
vigencia del contrato.
Efectuado dicho requerimiento, en cada uno de los
años en que aplique esta actualización, el arrendador deberá notificar al
arrendatario el importe de la actualización, acompañando certificación del
Instituto Nacional de Estadística expresiva de los índices determinantes de la
cantidad notificada.
La actualización se desarrollará de acuerdo con las
siguientes reglas:
1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que
dio origen al arrendamiento deberá mantener, durante cada una de las
anualidades en que se desarrolle la actualización, con la renta actualizada, la
misma proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de
Precios de Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del
Sistema de Índices de Costes de
En los arrendamientos de viviendas comprendidos en
el artículo 6.º, 2, del texto refundido de
En los arrendamientos de viviendas no comprendidas
en el artículo 6.º, 2, del citado texto refundido celebrados antes del 12 de
mayo de 1956, se tomará como renta inicial, la que se viniera percibiendo en el
mes de julio de 1954, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el
mes de marzo de 1954.
2ª De la renta actualizada que corresponderá a cada
período anual calculada con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior o en la
regla 5ª, sólo será exigible al arrendatario el porcentaje que resulta de lo
dispuesto en las reglas siguientes siempre que este importe sea mayor que la
renta que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las
cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de
porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera pagando en ese
momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su
caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible
de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera pagando.
3ª La renta actualizada absorberá las cantidades
asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a
estos exclusivos efectos, la repercusión al arrendatario del aumento de coste
de los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto
refundido de
4ª A partir del año en que se alcance el cien por
cien de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por
el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de
Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro
sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
5ª Cuando la renta actualizada calculada de acuerdo
con lo dispuesto en la regla 1ª sea superior a la que resulte de aplicar lo
dispuesto en el párrafo siguiente, se tomará como renta revisada esta última.
La renta a estos efectos se determinará aplicando
sobre el valor catastral de la finca arrendada vigente en 1994, los siguientes
porcentajes:
- El 12 por 100, cuando el valor catastral derivara
de una revisión que hubiera surtido efectos con posterioridad a 1989.
- El 24 por 100 para el resto de los supuestos.
Para fincas situadas en el País Vasco se aplicará
sobre el valor catastral el porcentaje del 24 por 100; para fincas situadas en
Navarra se aplicará sobre el valor catastral el porcentaje del 12 por 100.
6ª El inquilino podrá oponerse a la actualización
de renta comunicándoselo fehacientemente al arrendador en el plazo de los
treinta días naturales siguientes a la recepción del requerimiento de éste, en
cuyo caso la renta que viniera abonando el inquilino hasta ese momento,
incrementada con las cantidades asimiladas a ella, sólo podrá actualizarse
anualmente con la variación experimentada por el Índice General Nacional del
Sistema de Índices de Precios de Consumo en los doce meses inmediatamente anteriores
a la fecha de cada actualización.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que
el inquilino ejercite la opción a que se refiere esta regla quedarán
extinguidos en un plazo de ocho años, aun cuando se produzca una subrogación,
contándose dicho plazo a partir de la fecha del requerimiento fehaciente del
arrendador.
7ª No procederá la actualización de renta prevista
en este apartado cuando la suma de los ingresos totales que perciba el
arrendatario y las personas que con él convivan habitualmente en la vivienda
arrendada, no excedan de los límites siguientes:
|
Número de personas que convivan en la vivienda. |
Límite en número de veces el salario mínimo
interprofesional. |
|
1 ó 2 |
2,5 |
|
3 ó 4 |
3 |
|
Más de 4 |
3,5 |
Los ingresos a considerar serán la totalidad de los
obtenidos durante el ejercicio impositivo anterior a aquel en que se promueva
por el arrendador la actualización de la renta.
En defecto de acreditación por el arrendatario de
los ingresos percibidos por el conjunto de las personas que convivan en la
vivienda arrendada, se presumirá que procede la actualización pretendida.
8ª En los supuestos en que no proceda la
actualización, la renta que viniese abonando el inquilino, incrementada en las
cantidades asimiladas a ella, podrá actualizarse anualmente a tenor de la
variación experimentada por el Índice General de Precios al Consumo en los doce
meses inmediatamente anteriores a la fecha de cada actualización.
9ª La actualización de renta cuando proceda, se
realizará en los plazos siguientes:
a) En diez años, cuando la suma de los ingresos
totales percibidos por el arrendatario y las personas que con él convivan
habitualmente en la vivienda arrendada no exceda de 5,5 veces el salario mínimo
interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta
actualizada serán los siguientes:
|
Periodo anual de actualización a partir de la
entrada en vigor de la ley. |
Porcentaje exigible de la renta actualizada. |
|
1º |
10% |
|
2º |
20% |
|
3º |
30% |
|
4º |
40% |
|
5º |
50% |
|
6º |
60% |
|
7º |
70% |
|
8º |
80% |
|
9º |
90% |
|
10º |
100% |
b) En cinco años, cuando la indicada suma sea igual
o superior a 5,5 veces el salario mínimo interprofesional.
En este caso, los porcentajes exigibles de la renta
actualizada serán el doble de los indicados en la letra a) anterior.
10ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá
a lo dispuesto para los arrendamientos de vivienda en los números 1 y 4 del
artículo 100 del texto refundido de
Disposición transitoria tercera. Contratos de
arrendamiento de local de negocio, celebrados antes del 9 de mayo de 1985
A) Régimen normativo aplicable.
1. Los contratos de arrendamiento de local de
negocio celebrados antes del 9 de mayo de 1985 que subsistan en la fecha de
entrada en vigor de la presente ley, continuarán rigiéndose por las normas del
texto refundido de
B) Extinción y subrogación.
2. Los contratos que en la fecha de entrada en
vigor de la presente ley se encuentren en situación de prórroga legal, quedarán
extinguidos de acuerdo con lo dispuesto en los apartados
3. Los arrendamientos cuyo arrendatario fuera una
persona física se extinguirán por su jubilación o fallecimiento, salvo que se
subrogue su cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge supérstite que continúe la
actividad o en caso de haberse subrogado éste, a su jubilación o fallecimiento,
si en ese momento no hubieran transcurrido veinte años a contar desde la
aprobación de la ley, podrá subrogarse en el contrato un descendiente del
arrendatario que continúe la actividad desarrollada en el local. En este caso,
el contrato durará por el número de años suficiente hasta completar veinte años
a contar desde la entrada en vigor de la ley.
La primera subrogación prevista en los párrafos
anteriores no podrá tener lugar cuando ya se hubieran producido en el arrendamiento
dos transmisiones de acuerdo con lo previsto en el artículo 60 del texto
refundido de
El arrendatario actual y su cónyuge, si se hubiera
subrogado, podrán traspasar el local de negocio en los términos previstos en el
artículo 32 del texto refundido de
Este traspaso permitirá la continuación del
arrendamiento por un mínimo de diez años a contar desde su realización o por el
número de años que quedaren desde el momento en que se realice el traspaso
hasta computar veinte años a contar desde la aprobación de la ley.
Cuando en los diez años anteriores a la entrada en
vigor de la ley se hubiera producido el traspaso del local de negocio, los
plazos contemplados en este apartado se incrementarán en cinco años.
Se tomará como fecha del traspaso, a los efectos de
este apartado, la de la escritura a que se refiere el artículo 32 del texto
refundido de
4. Los arrendamientos de local de negocio cuyo
arrendatario sea una persona jurídica se extinguirán de acuerdo con las reglas
siguientes:
1ª Los arrendamientos de locales en los que se
desarrollen actividades comerciales, en veinte años.
Se consideran actividades comerciales a estos
efectos las comprendidas en
Se exceptúan los locales cuya superficie sea
superior a
2ª Los arrendamientos de locales en los que se
desarrollen actividades distintas de aquéllas a las que se refiere la regla 1ª
a las que correspondan cuotas según las tarifas del Impuesto sobre Actividades
Económicas:
- De menos de 85.000 pesetas, en veinte años.
- Entre 85.001 y 130.000 pesetas, en quince años.
- Entre 130.001 y 190.000 pesetas, en diez años.
- De más de 190.000 pesetas, en cinco años.
Las cuotas que deben ser tomadas en consideración a
los efectos dispuestos en el presente apartado son las cuotas mínimas
municipales o cuotas mínimas según tarifa, que incluyen, cuando proceda, el
complemento de superficie, correspondientes al ejercicio 1994. En aquellas
actividades a las que corresponda una bonificación en la cuota del Impuesto
sobre Actividades Económicas, dicha bonificación se aplicará a la cuota mínima
municipal o cuota mínima según tarifa a los efectos de determinar la cantidad
que corresponda.
Los plazos citados en las reglas anteriores se
contarán a partir de la entrada en vigor de la presente ley. Cuando en los diez
años anteriores a dicha entrada en vigor se hubiera producido el traspaso del
local de negocio, los plazos de extinción de los contratos se incrementarán en
cinco años. Se tomará como fecha de traspaso la de la escritura a que se
refiere el artículo 32 del texto refundido de
Cuando en un local se desarrollen actividades a las
que correspondan distintas cuotas, sólo se tomará en consideración a los
efectos de este apartado la mayor de ellas.
Incumbe al arrendatario la prueba de la cuota que
corresponda a la actividad desarrollada en el local arrendado. En defecto de
prueba, el arrendamiento tendrá la mínima de las duraciones previstas en el
párrafo primero.
5. Los contratos en los que, en la fecha de entrada
en vigor de la presente ley, no haya transcurrido aún el plazo determinado
pactado en el contrato durarán el tiempo que reste para que dicho plazo se
cumpla. Cuando este período de tiempo sea inferior al que resultaría de la
aplicación de las reglas del apartado 4, el arrendatario podrá hacer durar el
arriendo el plazo que resulte de la aplicación de dichas reglas.
En los casos previstos en este apartado y en el
apartado 4, la tácita reconducción se regirá por lo dispuesto en el artículo
1.566 del Código Civil, y serán aplicables al arrendamiento renovado
las normas de la presente ley relativas a los arrendamientos de fincas urbanas
para uso distinto del de vivienda.
C) Actualización de la renta.
1ª La renta pactada inicialmente en el contrato que
dio origen al arrendamiento deberá mantener con la renta actualizada la misma
proporción que el Índice General Nacional del Sistema de Índices de Precios de
Consumo o que el Índice General Nacional o Índice General Urbano del Sistema de
Índices de Costes de
En los contratos celebrados con anterioridad al 12
de mayo de 1956, se tomará como renta inicial la revalorizada a que se refiere
el artículo 96.10 del citado texto refundido, háyase o no exigido en su día por
el arrendador, y como índice correspondiente a la fecha del contrato el del mes
de junio de 1964.
2ª De la renta actualizada que corresponda a cada
período anual calculado con arreglo a lo dispuesto en la regla anterior, sólo
será exigible al arrendatario el porcentaje que resulte de las tablas de
porcentajes previstas en las reglas siguientes en función del período de
actualización que corresponda, siempre que este importe sea mayor que la renta
que viniera pagando el arrendatario en ese momento incrementada en las
cantidades asimiladas a la renta.
En el supuesto de que al aplicar la tabla de
porcentajes que corresponda resultase que la renta que estuviera cobrando en
ese momento fuera superior a la cantidad que corresponda en aplicación de tales
tablas, se pasaría a aplicar el porcentaje inmediatamente superior, o en su
caso el siguiente o siguientes que correspondan, hasta que la cantidad exigible
de la renta actualizada sea superior a la que se estuviera cobrando sin la
actualización.
3ª En los arrendamientos a los que corresponda, de
acuerdo con lo dispuesto en el apartado 4, un período de extinción de cinco o
diez años, la revisión de renta se hará de acuerdo con la tabla siguiente:
|
Actualización a partir de la entrada en vigor de
la ley. |
Porcentaje exigible de la renta actualizada. |
|
1º |
10 |
|
2º |
20 |
|
3º |
35 |
|
4º |
60 |
|
5º |
100 |
4ª En los arrendamientos comprendidos en el
apartado 3, y en aquéllos a los que corresponda, de acuerdo con lo dispuesto en
el apartado 4, un período de extinción de quince o veinte años, la revisión de
renta se hará con arreglo a los porcentajes y plazos previstos en la regla 9.ª, a), del apartado 11
de la disposición transitoria segunda.
5ª La renta actualizada absorberá las cantidades
asimiladas a la renta desde la primera anualidad de la revisión.
Se consideran cantidades asimiladas a la renta a
estos exclusivos efectos la repercusión al arrendatario del aumento de coste de
los servicios y suministros a que se refiere el artículo 102 del texto
refundido de
6ª A partir del año en que se alcance el 100 por
100 de actualización, la renta que corresponda pagar podrá ser actualizada por
el arrendador o por el arrendatario conforme a la variación porcentual
experimentada en los doce meses anteriores por el Índice General del Sistema de
Índices de Precios de Consumo, salvo cuando el contrato contuviera expreso otro
sistema de actualización, en cuyo caso será éste de aplicación.
7ª Lo dispuesto en el presente apartado sustituirá
a lo dispuesto para los arrendamientos de locales de negocio en el número 1 del
artículo 100 del texto refundido de
8ª Para determinar a estos efectos la fecha de
celebración del contrato, se atenderá a aquella en que se suscribió, con
independencia de que el arrendatario actual sea el originario o la persona
subrogada en su posición.
7. El arrendatario podrá revisar la renta de
acuerdo con lo dispuesto en las reglas 1ª, 5ª y 6ª del apartado anterior en la
primera renta que corresponda pagar a partir del requerimiento de revisión
efectuado por el arrendador o a iniciativa propia.
En este supuesto, el plazo mínimo de duración
previsto en el apartado 3 y los plazos previstos en el apartado 4, se
incrementarán en cinco años.
Lo dispuesto en el párrafo anterior será también de
aplicación en el supuesto en que la renta que se estuviera pagando en el
momento de entrada en vigor de la ley fuera mayor que la resultante de la
actualización prevista en el apartado 7.
8. La revisión de renta prevista para los contratos
a que se refiere el apartado 3 y para aquellos de los contemplados en el
apartado 4 que tengan señalado un período de extinción de quince o veinte años,
no procederá cuando el arrendatario opte por la no aplicación de la misma.
Para ello, el arrendatario deberá comunicar por
escrito al arrendador su voluntad en un plazo de treinta días naturales
siguientes a la recepción del requerimiento de éste para la revisión de la
renta.
Los contratos de arrendamiento respecto de los que
el arrendatario ejercite la opción de no revisión de la renta, se extinguirán
cuando venza la quinta anualidad contada a partir de la entrada en vigor de la
presente ley.
D) Otros derechos del arrendador.
9. Para las anualidades del contrato que se inicien
a partir de la entrada en vigor de esta ley, y hasta que se produzca la
extinción del mismo, será también de aplicación a estos contratos lo previsto
en el apartado 10 de la disposición transitoria segunda.
E) Otros derechos del arrendatario.
10. El arrendatario tendrá derecho a una
indemnización de una cuantía igual a dieciocho mensualidades de la renta
vigente al tiempo de la extinción del arrendamiento cuando antes del transcurso
de un año desde la extinción del mismo, cualquier persona comience a ejercer en
el local la misma actividad o una actividad afín a la que aquél ejercitaba. Se
considerarán afines las actividades típicamente aptas para beneficiarse, aunque
sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció el
arrendatario.
11. Extinguido el contrato de arrendamiento
conforme a lo dispuesto en los apartados precedentes, el arrendatario tendrá
derecho preferente para continuar en el local arrendado si el arrendador
pretendiese celebrar un nuevo contrato con distinto arrendatario antes de haber
transcurrido un año a contar desde la extinción legal del arrendamiento.
A tal efecto, el arrendador deberá notificar
fehacientemente al arrendatario su propósito de celebrar un nuevo contrato de
arrendamiento, la renta ofrecida, las condiciones esenciales del contrato y el
nombre, domicilio y circunstancias del nuevo arrendatario.
El derecho preferente a continuar en el local
arrendado conforme a las condiciones ofrecidas deberá ejercitarse por el
arrendatario en el plazo de treinta días naturales a contar desde el siguiente
al de la notificación, procediendo en este plazo a la firma del contrato.
El arrendador transcurrido el plazo de treinta días
naturales desde la notificación sin que el arrendatario hubiera procedido a
firmar el contrato de arrendamiento propuesto, deberá formalizar el nuevo
contrato de arrendamiento en el plazo de ciento veinte días naturales a contar
desde la notificación al arrendatario cuyo contrato se extinguió.
Si el arrendador no hubiese hecho la notificación
prevenida u omitiera en ella cualquiera de los requisitos exigidos o resultaran
diferentes la renta pactada, la persona del nuevo arrendatario o las restantes
condiciones esenciales del contrato, tendrá derecho el arrendatario cuyo
contrato se extinguió a subrogarse, por ministerio de la ley, en el nuevo
contrato de arrendamiento en el plazo de sesenta días naturales desde que el
arrendador le remitiese fehacientemente copia legalizada del nuevo contrato
celebrado seguido a tal efecto, estando legitimado para ejercitar la acción de
desahucio por el procedimiento establecido para el ejercicio de la acción de
retracto.
El arrendador está obligado a remitir al
arrendatario cuyo contrato se hubiera extinguido, copia del nuevo contrato
celebrado dentro del año siguiente a la extinción, en el plazo de quince días
desde su celebración.
El ejercicio de este derecho preferente será
incompatible con la percepción de la indemnización prevista en el apartado
anterior pudiendo el arrendatario optar entre uno y otro.
12. La presente disposición transitoria se aplicará
a los contratos de arrendamiento de local de negocio para oficina de farmacia
celebrados antes del 9 de mayo de 1985 y que subsistan el 31 de diciembre de
1999.
[El apartado
Disposición transitoria cuarta. Contratos de
arrendamiento asimilados celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985
1.Los contratos de arrendamientos asimilados a los
de inquilinato a que se refiere el artículo 4.2 del texto refundido de
2. Los arrendamientos asimilados al inquilinato se
regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera. A estos
efectos, los contratos celebrados por
3. Los arrendamientos asimilados a los de local de
negocio se regirán por lo estipulado en la disposición transitoria tercera para
los arrendamientos de local a que se refiere la regla 2ª del apartado
4. Los arrendamientos de fincas urbanas en los que
se desarrollen actividades profesionales se regirán por lo dispuesto en el
apartado anterior.
Disposición transitoria quinta. Arrendamientos
de viviendas de protección oficial
Los arrendamientos de viviendas de protección
oficial que subsistan a la entrada en vigor de la presente ley continuarán
rigiéndose por la normativa que les viniera siendo de aplicación.
Disposición transitoria sexta. Procesos
judiciales
1. El Título V
de la presente ley será aplicable a los litigios relativos a los contratos de
arrendamiento de finca urbana que subsistan a la fecha de entrada en vigor de
esta ley.
2. Se exceptúa lo establecido respecto al valor de
la demanda y a la conformidad de las sentencias, que será inmediatamente
aplicable a los recursos de casación en los litigios sobre contratos de
arrendamientos de local de negocio en los que la sentencia de
Disposición derogatoria única. Disposiciones
que se derogan
Quedan derogados, sin perjuicio de lo previsto en
las disposiciones transitorias de la presente ley, el Decreto 4104/1964, de 24
de diciembre, por el que se aprueba el texto refundido de
También queda derogado el Decreto de 11 de marzo de
1949. Esta derogación producirá sus efectos en el ámbito territorial de cada
Comunidad Autónoma cuando se dicten las disposiciones a que se refiere la
disposición adicional tercera de la presente ley.
Disposición final primera. Naturaleza de
la ley
La presente ley se dicta al amparo del artículo
149.1.8ª de la Constitución.
Disposición final segunda. Entrada en
vigor
La presente ley entrará en vigor el día 1 de enero
de 1995. El apartado 3 de la disposición transitoria segunda entrará en vigor
el día siguiente al de la publicación de la presente ley en el "Boletín Oficial del Estado".
Los traspasos de local de negocio producidos a
partir de la fecha señalada en el párrafo anterior se considerarán producidos a
partir de la entrada en vigor de la ley.
Disposición final tercera. Publicación
por el Gobierno de los Índices de Precios al Consumo a que se refiere esta ley
El Gobierno, en el plazo de un mes desde la entrada
en vigor de la presente ley, publicará en el "Boletín
Oficial del Estado" una relación de los Índices de Precios al
Consumo desde el año 1954 hasta la entrada en vigor de la misma.
Una vez publicada la relación a que se refiere el
párrafo anterior, el Instituto Nacional de Estadística, al anunciar
mensualmente las modificaciones sucesivas del Índice de Precios al Consumo,
hará constar también la variación de la proporción con el índice base de 1954.
Disposición final cuarta. Compensaciones
por vía fiscal
El Gobierno procederá , transcurrido un año a
contar desde la entrada en vigor de la ley, a presentar a las Cortes Generales
un proyecto de ley mediante el que se arbitre un sistema de beneficios fiscales
para compensar a los arrendadores, en contratos celebrados con anterioridad al
9 de mayo de 1985 que subsistan a la entrada en vigor de la ley, mientras el
contrato siga en vigor, cuando tales arrendadores no disfruten del derecho a la
revisión de la renta del contrato por aplicación de la regla 7ª del apartado 11
de la disposición
transitoria segunda de esta ley.